Skip to main content

Een niet ontdekt voor­keursrecht: hoever strekt de onderzoeksplicht van de notaris?

10 mei 2017
Frits Bienfait

Uit een nalatenschap wordt een perceel geleverd. Op dat perceel rustte een notarieel vastgelegd voorkeursrecht voor klagers. De notaris die de akte passeerde wist daar niet van, ondanks onderzoek (recherche) in het kadaster. Hij had ook nog bij de weduwe van de erflater gevraagd of er een voorkeursrecht bestond, waarop zij ontkennend antwoordde. De klagers in deze tuchtzaak voor het gerechtshof Amsterdam stelden dat de notaris nalatig was geweest.

De tuchtrechter in eerste aanleg had eerder de klachten al afgewezen. Hij oordeelde dat de notaris voorafgaand aan het passeren van de akte van levering van 8 oktober 2015 de gebruikelijke notariële verplichtingen - kadastrale recherche en titelonderzoek - had verricht en dat daaruit geen voorkeursrecht was gebleken.

De reden waarom dat niet bleek was dat de percelen waar het om ging hernummerd waren. Op het nummer waarop de notaris zocht, bleek niet van het bestaan van het voorkeursrecht. Moest de notaris nog verder zoeken? Neen, zo oordeelde ook het gerechtshof in hoger beroep.

Het feit dat het kadastraal perceel dat in de aankomsttitel als deel van een geheel kadastraal perceel was omschreven en nadien door kadastrale splitsing tot een nieuwe kadastraal perceel was gevormd, was op zichzelf onvoldoende voor het vermoeden dat er sprake is van rechten van derden.

Omdat de notaris ook navraag had gedaan bij de weduwe, had hij geen reden voor verder onderzoek.

Het gerechtshof merkt nog op dat van een verzwaarde rechercheplicht wel sprake kan zijn, indien naast de vorming van een nieuw kadastraal perceel (met een nieuw kadastraal nummer) andere omstandigheden naar voren komen die relevant kunnen zijn voor het vermoeden dat sprake is van rechten van derden.

Daarvan was hier dus geen sprake.

De uitspraak toont het belang voor partijen (zowel verkoper als koper) van een verder gravend onderzoek naar de historie in het kadaster. De praktijk leert dat daarmee veel tijd en kosten gemoeid kunnen zijn, omdat soms onderzoek nodig is naar akten die vele tientallen jaren geleden gepasseerd zijn. Partijen dienen bij voorkeur al bij de koopovereenkomst afspraken te maken over de vraag wie welk onderzoek doet naar de historie, en op wie de risico’s liggen van niet ontdekte rechten van derden.

Hof Amsterdam 18 april 2017 NOT GHAMS:2017:1319

Meer nieuws